Comme disait Benjamin Franklin: « L’investissement dans la connaissance est celui qui rapporte le plus. ». De fait, l’éducation est le premier poste du budget de l’Etat, en croissance ininterrompue depuis plus de 30 ans. Il a d’ailleurs connu une accélération depuis l’adoption en 2018 de la loi Avenir Professionnel, notamment pour ce qui concerne l’apprentissage et l’augmentation du nombre d’étudiants étrangers attirés par la qualité de l’offre d’enseignement en France. Porté par des fondamentaux solides, l’immobilier d’enseignement, ce sous-segment de l’immobilier tertiaire, est en pleine structuration et présente de nombreux avantages pour les investisseurs : résilience, visibilité sur les cash-flows future ou encore fortes barrières à l’entrée…
Un segment stimulé par l’environnement actuel et riche en opportunités
Depuis 1990, le nombre d’étudiants a progressé de 154 %[1] en France, et la pandémie n’a pas freiné cette tendance. Durant cette période, on a d’ailleurs observé une hausse de 60 000 étudiants en 2020-2021 (+2.2%) dans l’enseignement supérieur. De très bonnes performances notamment dues aux secteurs privé et semi-privé, et à la formation professionnelle. Cette croissance du secteur s’accompagne d’une hausse structurelle des besoins en immobilier spécialisé répondant, d’une part aux contraintes techniques et environnementales (ERP, sécurité, haute performance énergétique …), et d’autre part aux nouvelles façons d’enseigner : modularité, enjeux du digital …). La crise sanitaire a en effet poussé les établissements à explorer l’enseignement en distanciel, qui exige une adaptation technologique des locaux.
La majorité des grandes écoles de commerce et d’ingénieurs ont d’ailleurs des projets de déménagement ou de rénovation/transformation de leurs infrastructures dans les années qui viennent. C’est pourquoi les besoins en immobilier sont aujourd’hui décisifs dans le succès des groupes d’éducation.
Un univers de placements solide et résilient
Ce nouveau segment de l’immobilier offre une opportunité pour les investisseurs à la recherche de diversification. C’est un marché profond, décorrélé des cycles économiques, et qui offre une certaine résilience.
En effet, la dichotomie entre un marché en croissance et une offre immobilière faible permet d’observer un taux de vacance quasiment nul. Par ailleurs, la consolidation du marché de l’enseignement supérieur a fait émerger de grands groupes privés qui représentent des contreparties de premier plan et qui n’ont pas nécessairement vocation à conserver leur immobilier. Cela en fait par conséquent un univers de placement relativement stable, et à faible risque de défaut.
Cette visibilité et cette pérennité des cash-flows permet de capter un rendement sécurisé sur des actifs en exploitation et d’accompagner les grands groupes d’éducation dans le développement de nouveaux actifs. La croissance précédemment citée du secteur laisse alors entrevoir de nombreuses opportunités qu’il conviendra de saisir.
Un univers d’investissement à forte valeur ESG
Investir dans l’immobilier d’enseignement, c’est contribuer à financer des locaux de qualité, qui offrent les meilleures conditions d’apprentissage aux étudiants et favorisent leur réussite académique. Comme évoqué précédemment, l’enseignement supérieur s’est ouvert à un public plus large issu de toutes les catégories sociales, ce qui en fait désormais un lieu d’inclusion et de formation pour tous. Une réalité que nous vérifions d’ailleurs par des indicateurs tels que le taux d’étudiants boursiers ou en alternance, le taux d’employabilité ou encore l’obtention de labels et accréditations, gage d’enseignement de qualité.
C’est aussi l’opportunité de transformer des actifs existants devenus obsolètes en améliorant leur empreinte carbone, et de construire de nouveaux immeubles répondant aux dernières normes environnementales.
Investir dans l’immobilier lié à l’éducation, à la formation professionnelle et à l’apprentissage représente donc un moyen de conjuguer rendement, création de valeur et engagement sociétal
[1] L’état de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche en France – Site du Ministère. https://publication.enseignementsup-recherche.gouv.fr/eesr/8/EESR8_ES_08-les_evolutions_de_l_enseignement_superieur_depuis_50_ans_croissance_et_diversification.php#:~:text=Ils%20sont%20ainsi%20pass%C3%A9s%20de,poursuite%20d’%C3%A9tudes%20se%20prolongent.